icra yoluyla taşınmazın satılması

İCRA YOLUYLA TAŞINMAZIN SATILMASI USULÜ

Rehin edilmiş, haciz edilmiş ya da iflas masasında yer alan taşınmaz malların satılması ve paraya çevrilmesi mümkündür. İcra iflas hukukunda İcra yoluyla taşınmazın satılması usulü ayrıntılı bir şekilde belirtilmiştir. Ancak tabi ki diğer konularda olduğu gibi taşınmazın satışı hususunda da yine Yargıtay kararları belirleyici olmaktadır.

En çok merak edilen sorulardan biri icra takibi sonrasında haciz edilen taşınmazın alacaklı tarafından direk alınması, üzerine geçirilmesi veya başka bir tabirle tescilinin mümkün olup olmadığıdır. Ancak hacizle amaçlanan taşınmazı direk alacaklının üzerine devredilmesi değil, taşınmazın satılarak borcun ödenmesinin sağlanmasıdır. Her ne kadar direk devir mümkün olmasa dahi, icra takibinin alacaklısı ile ihale alıcısının aynı olması durumunda satış bedelinin alacağa mahsup edilmesini ve alacak nispetinde satış bedelinin ödenmesinden kaçınılmasını talep etmek mümkündür. Fakat bu kural ihale alıcısından önce haciz koymuş başkaca alıcılar olmaması halinde geçerlidir. Aksi durumda icra müdürlüğü sıra cetveli hazırlamalıdır.

İcra yoluyla taşınmazın satılması için alacaklının talep etmesi gerekmektedir. Yani icra müdürlüğünün kendiliğinden, haciz konulmuş olan taşınmazı satması mümkün değildir. Bunun istisnası taşınmazın değerinin hızla düştüğü durumlardır. Ancak her halükarda alacaklı satış avansını yatırmadığı taktirde satışın gerçekleşmesi mümkün değildir. İcra iflas kanunu uyarınca kesin süre içerisinde satış avansı yatırılmadığı taktirde satış düşer. Satış avansı yatırılırsa konulmuş olan haciz ve satış işlemi devam edecektir. Satış talebi, satış avansının yatırıldığı tarihte yapılmış sayılmaktadır. 2012 yılında 6352 sayılı kanunla getirilmiş olan düzenleme gereğince; icra müdürlüğü tarafından verilecek karar uyarınca gider avansı (satış avansı) onbeş gün içerisinde depo edilmediği taktirde taşınmazın üzerindeki haczin kalkacağı belirtilmiştir (İ.İ.K 110/1, c. 1) Satış avansı yatırılması akabinde İcra yoluyla taşınmazın satılması işleminden feragat etmek mümkündür. Fakat bu talep yalnızca bir defaya mahsus olarak geri alınabilmektedir.

Bir intifa hakkının satılması, taksim edilmemiş olan bir miras payının satışı, taksim edilmemiş bir ortaklığa ilişkin payın satışı ve elbirliği halinde mülkiyeti olan bir taşınmazın satılması durumlarında icra müdürlüğü satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sormakla yükümlüdür.

İcra iflas kanunu madde 121’ de taşınmazın satışı ile ilgili neler yapılması gerektiği;

“ Bir intifa hakkı veya taksim edilmemiş bir miras veya bir şirket yahut iştirak halinde tasarruf olunan bir mal hissesi gibi yukarki maddelerde gösterilmeyen başka nevi malların satılması lazım gelirse icra memuru satışın nasıl yapılacağını icra mahkemesinden sorar. İcra mahkemesi, yerleşim yerleri malüm olan alakadarları davet ve gelenlerini dinledikten sonra açık artırma yaptırabileceği gibi satış için bir memur da tayin edebilir, yahut iktiza eden diğer bir tedbiri alabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

 

Taşınmaz miras payının icra yoluyla satılması mümkün müdür ?

Miras payının tapuya tescil edilmemiş olması halinde satışı mümkün değildir. Tescilden kasıt tapu müdürlüğünde intikal işleminin gerçekleştirilmesidir.  Öncelikle alacaklının miras payının tapuya tescilini gerçekleştirmesi ardından İ.İ.K 121 ‘ e göre taşınmazın icra yoluyla satılarak paraya çevrilmesini talep etmesi gerekmektedir.

İCRA YOLUYLA TAŞINMAZIN SATIŞI HANGİ SÜRE İÇERİSİNDE İSTENMELİDİR ?

Alacaklı veya vekili taşınmazın satışını BİR YIL içerisinde talep etmelidir. Önceki düzenlemede bu süre. İKİ YIL olarak belirlenmişken 05/01/2012 tarihinde yürürlüğe konan değişiklikle süre bir yıla indirilmiştir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, icra müdürlüğü süreye uyulup uyulmadığını kendiliğinden incelemekle yükümlüdür. Eğer süresinde satış talebinde bulunulmamışsa bu husus kamu düzeninden kabul edilmek ile birlikte süresiz şikayet yoluna tabidir.

İcra yoluyla taşınmazın satışı süresi içerisinde istenmezse ne olur ?

Bu durumda taşınmaz üzerindeki haciz kalkacaktır.

Hangi durumlarda satış süresi işlemez ?

  • Borçlu ile alacaklı arasında taksit anlaşması yaptığı durumlarda,
  • İstihkak davası devam ederken,
  • Geçici ya da ihtiyati haciz kesin hacize dönüşmediği taktirde,
  • Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takipte borçlu tarafından itiraz edilmesi ve dava açılması halinde,
  • Kambiyo senedine mahsus haciz yoluyla başlatılan takipte borca ve imzaya itiraz sonuçlanıncaya dek,
  • Ortaklığın giderilmesi davası açılması durumunda, Satış süresi kesilmektedir.

İcra dairesi taşınmazı kaç günde satışa çıkarır ?

İcra müdürlüğü satış talebinden itibaren  taşınmazı üç ay içerisinde açık arttırma ile satmakla yükümlüdür. Eskiden bu süre iki ay iken yeni yapılan düzenleme ile üç aya çıkarılmıştır.

İcrada taşınmazın satışı nasıl yapılır ?

İcra yoluyla taşınmazın satışı açık arttırma ile yapılmaktadır. 2 ihale ile yapılmaktadır. Birinci ve ikinci ihalelerin gün ve saati icra müdürlüğünce ilan edilir. İlan ihale tarihinden en az bir ay önce yapılmalıdır.

Madde 126 – (Değişik: 2/7/2012-6352/29 md.)

Satış, açık artırma ile yapılır. Birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat önceden ilan edilir. İlan, birinci ihale tarihinden en az bir ay önce yapılır. İlan edilen metnin esasa müessir olmayan maddi hatalar nedeniyle tekrarlanması gerektiğinde, ihale tarihi değiştirilmeksizin hata ilanen düzeltilir. Ancak bu düzeltme ilanının tarihi ile ihale tarihi arasında yedi günden az zaman kalmış ise daha önce ilan edilen günden yedi iş günü sonrası için tespit edilecek günde satış yapılacağı düzeltme ilanında belirtilir. Bu düzeltme ilanı ilgililere ayrıca tebliğ edilmez. Yapılacak ilana, satılacak şeyin cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları, tahmin edilen kıymeti, bulunduğu yer; birinci ve ikinci ihalenin yapılacağı yer, gün ve saat; artırmaya iştirak edeceklerin haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde pey akçesi veya milli bir bankanın teminat mektubunu tevdi etmeleri gerektiği; diğer bilgilerin nereden ve ne suretle öğrenilebileceği hususları yazılır. Ayrıca, ipotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, hususiyle faiz ve masrafa dair olan iddialarını evrakı müsbiteleri ile onbeş güniçinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır; aksi halde, hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça, satış bedelinin paylaşmasından hariç kalacakları da ilave edilir. Bu ihtar irtifak hakkı sahiplerine de yapılır. (1) Bu madde başlığı “Artırmanın ilanı ve ilgililere ihtar:” iken, 2/7/2012 tarihli ve 6352 sayılı Kanunun 29 uncu maddesiyle metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir. Açık artırmaya elektronik ortamda teklif verme yoluyla başlanır. Elektronik ortamda teklif verme, birinci ihale tarihinden yirmi gün önce başlar, ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer; ikinci ihalede ise elektronik ortamda teklif verme birinci ihaleden sonraki beşinci gün başlar, en az yirmi gün sonrası için belirlenecek ikinci ihalenin tamamlanacağı günden önceki gün sonunda sona erer. Elektronik ortamda verilecek teklifler haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde ellisinden az olamaz; teklif vermeden önce, haczedilen malın tahmin edilen kıymetinin yüzde yirmisi nispetinde teminat gösterilmesi zorunludur. Satışa çıkarılan taşınmaz üzerinde hakkı olan alacaklının alacağı yukarıdaki fıkrada yazılı oranda ise artırmaya iştiraki halinde ayrıca pey akçesi ve teminat aranmaz.114 üncü maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları taşınmazın satış ilanı hakkında da uygulanır.

Ayrıca tebliğler:

Madde 127 – (Değişik: 2/7/2012-6352/30 md.)

İlanın birer sureti borçluya ve alacaklıya ve taşınmazın tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililerinin tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslerine tebliğ olunur. Adresin tapuda kayıtlı olmaması hâlinde, varsa adres kayıt sistemindeki adresleri tebligat adresleri olarak kabul edilir. Bunların dışında ayrıca adres tahkiki yapılmaz, gazetede veya elektronik ortamda yapılan satış ilanı tebligat yerine geçer.

Mükellefiyetlerin listesi: Madde 128 – İcra memuru satışa başlamazdan evvel taşınmaz üzerindeki tapu sicilline mukayyet veya resmi senede müstenit olan mükellefiyetlerin hepsinin bir listesini yapar ve bu listeyi haczedenlerle borçluya tebliğ eder ve itirazlarını bildirmeleri için üç gün mühlet verir. 96 ve 97 nci maddeler hükümleri burada da caridir. (Değişik: 9/11/1988-3494/19 md.) İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir, taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de nazara alınır. (Ek cümle : 17/7/2003-4949/33 md.) Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması hâlinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın kıymetini yeniden takdir ettirir.Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir.

(Mülga son cümle: 17/7/2003-4949/103 md.)

(Ek fıkra: 21/2/2007-5582/2 md.) İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır.(Ek fıkra: 17/7/2003-4949/33 md.) Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 129 uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir. (Ek fıkra: 28/2/2018-7101/1 md.) Ticari ve ekonomik bütünlük arz eden ya da bir bütünhâlinde satıldığı takdirde daha yüksek gelir elde edileceği anlaşılan mal ve haklar bir bütün olarak paraya çevrilir.

İcra yoluyla taşınmazın satılması için yapılan Kıymet takdirine ilişkin şikâyet nasıl yapılır ?

İCRA İFLAS KANUNU Madde 128/a – (Ek : 17/7/2003-4949/34 md.) Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikâyette bulunabilirler. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması hâlinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi hâlde başka bir işleme gerek olmaksızın şikâyet kesin olarak reddedilir.

(Değişik birinci cümle: 12/2/2004-5092/2 md.) Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir.

(Ek fıkra: 21/2/2007-5582/3 md.) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesininbirinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır. Kıymet takdirine ilişkin şikâyet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir. Bu madde gereğince icra icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir.

İcra yoluyla taşınmazın satılması usulünde İhale NASIL YAPILIR ?

İCRA İFLAS KANUNU Madde 129 – (Değişik: 2/7/2012-6352/31 md.)

Birinci ve ikinci ihale icra memuru tarafından, ilanda belirlenen yer, gün ve saatte, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif üzerinden başlatılır. Taşınmaz üç defa bağırıldıktan sonra, elektronik ortamda verilen en yüksek teklif de değerlendirilerek, en çok artırana ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan diğer alacaklar o malla temin edilmişse bu suretle rüçhanı olan alacakların mecmuundan fazla olması ve bundan başka paraya çevirme ve paraların paylaştırılması masraflarını aşması gerekir.

Birinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı miktara ulaşılmazsa satış icra memuru tarafından geri bırakılır.

İkinci ihalede, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse satış talebi düşer.

Bu makalemizde icra yoluyla taşınmazın satışına ilişkin kanun maddeleri ve genel önbilgiler paylaşılmıştır. Satış aşaması çok detaylı bir işlem olup, istisnai ve detaylı durumlar için özel hukuki danışmanlık alınması gerektiği kanaatindeyiz. Sıra cetveli, ihalenin feshi, satış sonrası paranın nasıl paylaştırıldığı hususu ve diğer aşamalarla ilgili olarak ayrı bir yazı ile bilgilendirme yapılacaktır.

TAŞINMAZ SATIŞ AVANSI ile ilgili örnek YARGITAY KARARI

T.C.

YARGITAY

Onikinci Hukuk Dairesi

Esas No : 2016/16797

Karar No : 2017/8807

Tarih : 05.06.2017

ÖZET :

  • İCRA MÜDÜRLÜĞÜNÜN İŞLEMİNİ ŞİKAYET
  • GEÇERLİ SATIŞ TALEBİNDE BULUNULMASI
  • TAPU KAYITLARINA İCRA MÜDÜRLÜĞÜ HACİZ KARARININ İŞLENMEMESİ

İÇTİHAT METNİ

DAVA :

Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkikinin alacaklı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden Daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR :

Şikayetçi alacaklının, icra mahkemesine başvurusunda, satış talebinin, haczin düştüğü ve kıymet takdirinin üzerinden 2 yıllık yasal sürenin geçtiğinden bahisle icra müdürlüğünce reddedildiğini, icra müdürlüğü işleminin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürdüğü; mahkemece şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmıştır.

Haciz tarihi itibari ile 6352 Sayılı Kanun’un 21 ve 22. maddeleri ile yapılan değişiklik öncesi maddelerin uygulanması gerekli olup, İİK ‘nun 106. maddesi uyarınca “alacaklı haczolunan mal taşınır ise hacizden nihayet bir sene ve taşınmaz ise nihayet iki sene içine satılmasını isteyebilir” Aynı Kanun’un 110. maddesinde ise; “Bir malın satılması kanuni müddet içinde istenmez veya talep geri alınıp da, bu müddet içinde yenilenmezse o mal üzerindeki haciz kalkar” hükmü yer almaktadır.

Somut olayda taşınmazların, 10.08.2010 günü icra müdürlüğü kararı ile haczedildiği, alacaklı vekilinin 10.08.2010 tarihinde satış talebinde bulunduğu, ( 45TL + 5TL ) 50 TL’den ibaret satış avansının ise 03.05.2011 tarihinde yatırıldığı görülmektedir. Satış talebinden sonra icra müdürlüğünce satış avansının tamamlatılması konusunda herhangi bir süre verilmediği, haciz tarihinden itibaren iki sene olan satış isteme süresi içinde satış avansının az da olsa yatırıldığı, geçerli satış talebinde bulunulduğu, bu sebeple taşınmazlar üzerindeki haczin düşmediği anlaşılmaktadır. Her ne kadar tapu kayıtlarına 10.08.2010 tarihli icra müdürlüğü haciz kararı işlenmemiş ise de, haciz kararının tapu kayıtlarına işlenmesi yalnızca bir muhafaza işlemi olduğundan, icra müdürlüğünün karar tarihi haciz tarihi kabul edileceğinden 10.08.2010 tarihinde taşınmazların haczedildiğinin kabulü zorunludur.

O halde, mahkemece, İİK.’ nun 110. maddesi gereğince, anılan taşınmazlar üzerindeki haczin düşmediği hususu dikkate alınarak, şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken şikayetin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.

SONUÇ :

Alacaklının temyiz itirazlarının kabulüyle mahkeme kararının yukarda yazılı sebeplerle İİK’ nun 366 ve HUMK’ nun 428. maddeleri uyarınca ( BOZULMASINA ), peşin alınan harcın istenmesi halinde iadesine, ilamın tebliğinden itibaren 10 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.06.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

One Comment

  1. Kayincomun cektigi esnaf kredisine kefil benim,elimde senedi var ve cektigi krediye karsilik ipotek arsa dukkan var,senedi avukata verip ipotek mallarin satis yolunu actim,benim sormak istedigim senedi verdigim gunden mallarin acik artirmaya cikacagi sure ne kadar,tesekkurler

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir