⚖️ Kira Hukuku Hakkında En Sık Sorulan Sorular ve Cevapları (Kira Hukuku 2026)⚖️

Kira hukuku, hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını ve yükümlülüklerini düzenleyen dinamik bir alandır. Özellikle son yıllarda yapılan yasal değişiklikler (%25 kira artış sınırı, zorunlu arabuluculuk vb.), "ev sahibi hakları", "kiracı hakları" ve "tahliye süreçleri" gibi konularda pek çok soruyu beraberinde getirmiştir.

Bu makalede, kira hukukuna dair en sık sorulan soruları ve güncel yasal cevaplarını sizler için derledik.

📈 Kira Hukukunda Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar

1. Soru: Konutlarda %25 kira artış sınırı kalktı mı, ne zaman bitti?

Cevap: Evet, kalktı. Konut kiraları için 11 Haziran 2022'de getirilen ve kira artış oranını %25 ile sınırlayan geçici yasal düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona erdi. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra yenilenen kira sözleşmeleri için bu sınır artık geçerli değildir.

2. Soru: %25 sınırı kalktıktan sonra (Temmuz 2024 sonrası) kira artışı nasıl hesaplanıyor?

Cevap: %25 sınırının kalkmasıyla birlikte, konut kiralarında artış oranı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesindeki ana kurala geri döndü. Buna göre, kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması'nı geçemez.

• Örnek: TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, Kasım 2025 ayında kira sözleşmesini yenileyecek olan kiracılara uygulanabilecek yasal tavan zam oranı %37,15'tir. (Mevcut kira 10.000 TL ise, yeni kira en fazla 13.715 TL olabilir).

• İşyerleri için: İşyeri kiralarında %25 sınırı zaten uygulanmıyordu. İşyerleri için de artış tavanı, aynı şekilde TÜFE'nin 12 aylık ortalamasıdır.

🏛️ Kira Hukukunda Dava Süreçleri ve Zorunlu Arabuluculuk (Kira Hukuku 2026)

3. Soru: Kira davalarında (tahliye, kira tespiti vb.) arabuluculuk zorunlu mu?

Cevap: Evet, zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu için (kira tespiti, tahliye davaları, kira alacağı vb.) dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Arabulucuya başvurmadan ve arabuluculuk son tutanağını almadan açılan davalar, mahkeme tarafından "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilir.

4. Soru: Kira tespit davası nedir, ne zaman açılır?

Cevap: Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin emsallerine göre düşük veya yüksek kalması durumunda, bu bedelin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi için açılan davadır.

• Ne Zaman Açılır: Bu dava, kira sözleşmesinin 5. yılı dolduktan sonra açılabilir. (Örneğin, 6. kira yılında veya sonrasında).

• Ne İçin Açılır: Enflasyon artışı, rayiç kira bedellerinin artmış olması sebepleriyle açılır.

• Nasıl Belirlenir: Mahkeme, emsal kira bedelleri ve kiralanan mülkün durumunu (konum, metrekare, yaş vb.) dikkate alarak "hakkaniyete uygun" yeni bir kira bedeli belirlenir. Hakkaniyet indirimi bilirkişi raporuna göre yüzde beş ila 25 arasında değişiklik gösterebilir. Kira artışına ilişkin %25 sınırı kalktığı için bu davaların önemi 2025 yılında daha da artmıştır.

5. Soru: "Kira Uyarlama Davası" nedir? "Kira Tespit Davası" ile farkı nedir?

Cevap: Bu ikisi sık sık karıştırılır:

• Kira Tespit Davası: Sadece 5 yılı doldurmuş kiracılar için açılabilir. Mahkeme, TÜFE, emsaller ve evin durumuna bakarak yeni kirayı belirler.

• Kira Uyarlama Davası: Sözleşme süresine bakılmaz (1. yılda bile açılabilir). Sel, deprem, yangın gibi "olağanüstü ve öngörülemez" bir durum nedeniyle mevcut kiranın taraflardan biri için "çekilmez" (aşırı ifa güçlüğü) hale gelmesi durumunda açılır. Tek başına enflasyon veya hiperenflasyon sebep olarak gösterilemez. 2024-2025 döneminde, %25 sınırı kalktıktan sonra, bu davalar tekrar gündeme gelmiştir.

6. Soru: Kira alacağından doğan davalarda zamanaşımı süresi ne kadardır?

Cevap: Kira alacağından doğan davalar beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ancak kira sözleşmesine dayanılarak açılan hor kullanma gibi diğer alacak ve tazminat davaları on yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

Ev Sahibi İçin Tahliye Sebepleri ve Süreçleri (Kira HUKUKU 2026 Yılı)

7. Soru: 10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

Cevap: Bu, kamuoyunda en çok yanlış anlaşılan konulardan biridir. Ev sahibinin kiracıyı "10 yılı doldurduğu" için çıkarabilmesi, sözleşmenin imzalanmasından itibaren tam 10 yıl geçmesi demek değildir.

Kanun, "10 yıllık uzama süresi"nden bahseder. Örneğin: 1 yıllık bir kira sözleşmesi yapıldıysa, sözleşme bittiğinde 1 yıl uzar, sonra 1 yıl daha uzar... Bu şekilde 10 kez uzaması, yani toplamda 11 yıl (1 yıllık sözleşme + 10 yıl uzama) geçmesi gerekir.

Ev sahibi, bu 10 yıllık uzama süresinin bittiği tarihi takip eden her yeni kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bir ihtarname (bildirim) göndermek suretiyle, hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilir.

8. Soru: Ev sahibi "ihtiyaç nedeniyle" kiracıyı çıkarabilir mi? Şartları nedir?

Cevap: Evet, çıkarabilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

• Kimler İçin İstenir: Ev sahibi; kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuğu, torunu), üstsoyunun (annesi, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı için tahliye davası açabilir.

• Dava Zamanı: Belirli süreli sözleşmelerde, kira sözleşmesinin süresi bittikten sonra 1 ay içinde dava açılmalıdır.

• Yeni Ev Sahibi (Yeni Malik) Durumu: Evi yeni satın alan kişi, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname göndererek durumu bildirmelidir. Bu ihtardan 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

9. Soru: Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Cevap: Kiracı kirayı zamanında ödemezse (temerrüt), ev sahibi iki temel yol izleyebilir:

1. İhtar ve Tahliye Davası: Kiracıya yazılı bir ihtarname (genellikle noter kanalıyla) göndererek ödeme yapması için en az 30 gün süre verir. Bu 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, ev sahibi temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya veren direk tahliye talepli icra takibi de başlatabilir, yine bu yöntemde de 30 günlük ödeme süresi sonunda kiracı borcunu ödemezse kiraya veren kiracıyı tahliye ettirebilir.

2. İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde (örneğin Ocak 2025 - Ocak 2026 arası) kiracıya, kirayı geciktirdiği için iki defa haklı ve yazılı ihtar çekilirse, ev sahibi kira yılının sonunda tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu davanın hak düşürücü süresi kira döneminin bitim tarihinden itibaren bir aydır.

10. Soru: Ev satılırsa kiracı çıkarılabilir mi? Kiracının hakları nelerdir?

Cevap: Bu, kiracıları en çok endişelendiren sorulardan biridir.

• Kural: Evin satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Kira sözleşmesi, aynı şartlarla yeni ev sahibine (yeni malik) devrolur. Kiracı, kirasını yeni ev sahibine ödemeye devam eder.

• İstisna (Yeni Malikin İhtiyacı): Yeni ev sahibi, evi kendisi, eşi, altsoyu (çocuğu), üstsoyu (annesi-babası) veya bakmakla yüklü olduğu kişiler için ihtiyaç duyuyorsa tahliye davası açabilir.

• Süreç: Bunun için evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeli ve durumu bildirmelidir. Bu ihtardan 6 ay sonra tahliye davası açabilir. (Ya da dilerse, eski sözleşmenin bitim tarihini bekleyip o tarihten sonraki 1 ay içinde de dava açabilir).

✍️ Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Sorular ve Cevapları

11. Soru: Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Cevap: Kira hukuku 2026 yılında da Yargıtay içtihatlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya daha önceki bir tarihte alınan tahliye taahhütnameleri, kiracının "serbest iradesiyle" verilmediği kabul edildiğinden genellikle geçersiz sayılır. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiralanan mülk teslim alındıktan sonra (yani farklı bir tarihte) imzalanmış olması gerekir.

12. Soru: Tarih kısımları boş bırakılan (açığa atılan) tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Cevap: Kiracı, tahliye tarihini boş bırakarak bir taahhütname imzaladıysa, bu belgeye sonradan tarih eklenmesi (taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olmadığı sürece) Yargıtay tarafından genellikle geçerli kabul edilmektedir. Bu, kiracılar için çok riskli bir durumdur.

💰 Depozito, Aidat ve Masraflar

13. Soru: Depozito ne zaman ve nasıl iade edilir?

Cevap: Kiracı evi tahliye ettiğinde ve evi "sözleşmeye uygun kullanım" ile teslim ettiğinde, ev sahibi depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Kiralananda olağan kullanım (eskime payı) dışı bir hasar yoksa veya kiracının ödenmemiş bir borcu (kira, aidat) bulunmuyorsa depozito tam olarak iade edilmelidir.

14. Soru: Ev sahibi depozitodan hangi kesintileri yapabilir?

Cevap: Ev sahibi, sadece kiracının verdiği gerçek zararları (kırık cam, bozuk kapı kolu, duvarlardaki olağan dışı hasarlar vb.) ve ödenmemiş fatura/kira/aidat borçlarını depozitodan mahsup edebilir. Evin normal "eskime payı" (örneğin boyanın hafif kirlenmesi) veya "boya-badana" masrafı, sözleşmede açıkça aksi belirtilmedikçe, genellikle depozitodan kesilemez.

15. Soru: Evdeki demirbaş (kombi, klima, tesisat) arızalanırsa kim öder?

Cevap: Kural olarak, kiralanan yerin olağan kullanımı için gerekli olan demirbaşların masrafları ev sahibine aittir (örneğin kombinin ana kartının yanması). Ancak, arıza kiracının hatalı kullanımından (örneğin kombiyi susuz çalıştırmak) kaynaklanıyorsa, masrafı kiracı karşılar.

16. Soru: Apartman aidatını (veya ortak giderleri) kim öder?

Cevap: Kanuna göre, kiracı mülkün "kullanımı ve işletilmesi" ile ilgili giderlerden sorumludur.

• Kiracının ödeyeceği giderler: Apartman görevlisi maaşı, temizlik, asansör bakımı, ortak elektrik/su, güvenlik gibi günlük işletme giderlerini (yani aidatı) kiracı öder.

• Ev Sahibinin ödeyeceği giderler: Binanın demirbaşına yapılan yatırım masraflarını ev sahibi (malik) öder. Örneğin; çatı aktarımı, dış cephe mantolaması, binaya yeni asansör yapılması gibi ana yapıyla ilgili büyük onarım ve yatırım masraflarını kiracı ödemez.

📑 Sözleşme Hükümleri, İhlaller ve Özel Durumlar

17. Soru: Kiracı, ev sahibinden izinsiz tadilat yapabilir mi?

Cevap: Hayır. Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan mülkte esaslı değişiklik (duvar kırmak, tesisat yerini değiştirmek vb.) yapamaz. Yaparsa, sözleşmeye aykırılıktan dolayı tahliye sebebi doğabilir ve ev sahibi, mülkü eski haline getirmesini talep edebilir.

18. Soru: Kiracı evi başkasına kiralayabilir mi (Alt Kira)?

Cevap: Ev sahibinin açık ve yazılı izni olmaksızın, kiracı evi kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz (alt kira) veya kullanım hakkını devredemez. Bu durum, geçerli bir tahliye sebebidir.

19. Soru: Ev sahibi izinsiz veya anahtarla eve girebilir mi?

Cevap: Hayır. Mülk kirada olduğu sürece, kiracının "özel hayatının gizliliği" ve "konut dokunulmazlığı" esastır. Ev sahibi, kiracının rızası olmadan (acil ve tehlikeli bir durum hariç) eve giremez. Girmesi, Türk Ceza Kanunu açısından suç teşkil edebilir.

20. Soru: Yazılı bir kira sözleşmem (kontratım) yok. Sözlü anlaşma geçerli midir?

Cevap: Evet, geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri için yazılı olma şartı koşmaz. Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir ve kiracı, kanunun tanıdığı tüm temel haklara (tahliye, artış oranı sınırı vb.) sahiptir.

• Zorluk: Yazılı sözleşme olmadığında zorluk, sözleşmenin şartlarını (özellikle kira başlangıç tarihini ve kira bedelini) ispatlamaktır. Bu durumlarda genellikle banka dekontları, eski faturalar ve tanık beyanları ispat aracı olarak kullanılır.

🔑 Kira Hukukun Kira İlişkisinin Sona Ermesi ve Anahtar Teslimi

21. Soru: Kira hukuku 2026 yılında Kiracı evden çıkmak isterse ne kadar süre önce ev sahibine haber vermelidir?

Cevap: Bu, sözleşmenin türüne göre değişir:

• Belirli Süreli Sözleşmelerde (Genellikle 1 yıllık): Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden (örneğin 31 Aralık) en az 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak "sözleşmeyi yenilemeyeceğini" bildirmezse, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha aynı şartlarla (sadece kira artışı yapılarak) uzar. Eğer kiracı 15 gün kala haber verirse, dönem sonunda evi tahliye edebilir.

• Belirsiz Süreli Sözleşmelerde (veya 1 yıllık sözleşme 10 yılı geçtiyse): Kiracı her zaman 3 aylık yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

22. Soru: Hukuki açıdan, kira ilişkisi hangi anda son bulmuş kabul edilir? Kiralanan mülkü sadece fiilen boşaltmak, bu ilişkiyi bitirmek için yeterli midir?

CEVAP: Tek başına fiili boşaltma yeterli kabul edilmez. Kira ilişkisinin hukuki açıdan son bulmuş sayılması için iki şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir: birincisi kiralananın fiilen boşaltılması, ikincisi ise anahtarın kiraya verene usulüne uygun bir şekilde teslim edilmesidir. Kiracının, "sözleşmeyi şu tarihte feshediyorum" şeklinde bir beyanda bulunması yeterli değildir; anahtarın fiili teslimi zorunludur. Kiracının anahtarı teslim etmeksizin yaptığı bu tür bildirimler, hukuken bir "tahliye taahhüdü" olarak değerlendirilebilir ve anahtar yasal olarak teslim edilmediği müddetçe kiracının (kira bedeli ödeme gibi) borçları ve kiracılık sıfatı devam eder. Şayet kiraya veren anahtarı teslim almaktan imtina ederse (kaçınırsa), kiracı noter vasıtasıyla bir "anahtar teslimi" işlemi yapmalıdır. Bu durumda, anahtar teslimine ilişkin noter ihtarnamesinin kiraya verene tebliğ edildiği tarih, yasal teslim tarihi olarak kayıtlara geçer.

23. Soru: Kiralanan yerin boşaltıldığını (tahliye edildiğini) kanıtlama külfeti hangi tarafa aittir?

CEVAP: Kiralananın hangi tarihte tahliye edildiği konusunda taraflar arasında bir anlaşmazlık (çekişme) bulunuyorsa, ispat külfeti kiracının üzerindedir. Kiracı, hem kiralananı fiilen boşalttığını hem de anahtarı kiraya verene teslim ettiğini yasal olarak kanıtlamakla yükümlüdür. Kiracı bu ispatı gerçekleştiremezse, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihinin esas alınması gerekir. Şunu da belirtmek gerekir ki (bir kira sözleşmesi de dahil olmak üzere) bir sözleşmenin sona ermesi temelde üç yolla mümkündür: Kiralanan şeyin (yangın, deprem vb. nedeniyle) yok olması, tarafların (kiracı ve kiraya verenin) ortak iradeyle anlaşarak sözleşmeyi bitirmesi (ikale) veya bu konuda verilmiş bir mahkeme kararı.

24. Soru: Kiralananın anahtarlarını bir komşuya, emlakçıya veya site güvenliğine bırakmak, hukuken geçerli bir tahliye işlemi olarak kabul edilebilir mi?

CEVAP: Hayır, bu tür teslimler geçerli bir tahliye olarak kabul edilmez. Hukuki sonucun doğması için anahtarın bizzat kiraya verene veya onun bu konuda yetkilendirdiği (örneğin vekaletname ile yetkili) vekiline teslim edilmesi şarttır. Bu kişiler dışındaki üçüncü şahıslara yapılan teslimler, yasal bir anahtar teslimi prosedürü olarak değerlendirilemez ve kiracının kira borcunu sona erdirmez.

25. Soru: Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen süre sona ermeden kiralananı iade ederse (erken tahliye yaparsa) hangi sorumluluklarla karşılaşır?

CEVAP: Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenen süreye riayet etmeyerek kiralananı vaktinden önce iade etmesi durumunda, kira borcu derhal sona ermez. Bu durumda kiracının kira ödeme yükümlülüğü, "kiralananın benzer şartlar altında yeniden kiraya verilebileceği makul bir zaman dilimi" boyunca devam eder. Doktrin ve uygulamada bu duruma "makul süre tazminatı" denilmektedir.

26. Soru: Erken tahliye halinde kiracının "makul süre tazminatı" ödeme yükümlülüğünden kurtulması hangi şartlarda mümkündür?

CEVAP: Türk Borçlar Kanunu, bu durumda kiracıya bir imkan tanımıştır. Kiracının erken tahliyeden doğan (makul süre tazminatı) borçluluğu, "makul süre" henüz dolmadan evvel, kiraya verenin objektif olarak reddetmesinin beklenemeyeceği yeni bir kiracı adayı bulmasıyla sona erebilir. Ancak bu adayın şu iki şartı kümülatif olarak (birlikte) taşıması gerekir:

1. Ödeme gücüne sahip olması (yani kirayı düzenli ödeyebilecek mali yeterlilikte olması),

2. Mevcut kira ilişkisini ve sözleşmeyi devralmaya hazır olması.

Kiracı bu niteliklere sahip bir kişiyi bulduğu ve kiraya verene sunduğu takdirde, kira sözleşmesinden kaynaklanan borçları (özellikle kira ödeme borcu) sona erer.

Yasal Uyarı: Bu makale, kira hukukuna ilişkin genel kısa bir bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her hukuki durumun kendine özgü koşulları vardır. Özel durumunuzla ilgili olarak karar almadan önce mutlaka profesyonel bir kira hukuku avukatından danışmanlık almanız tavsiye edilir. Web site sahibi Avukat İlker Cebeci makale içeriğindeki hatalı düzenlenen veya zaman içerisinde değişen hukuki bilgiler sebebiyle sorumluluk kabul etmemektedir. Yazı içeriği site sahibinden izinsiz olarak kopyalanamaz, paylaşılamaz.